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全国化扩张缓慢 俊发“云南地产一哥”难当
更新时间:2019-06-16

  昆明作为当前较为投资热点区域,房地产市场发展不断成熟,外来房企强势进军昆明 俊发大本营生存空间被挤压,全国化规模扩张陷困境,“云南地产一哥”着实难当。

  近日,有消息传出称冯劲义履新三盛集团旗下地产集团总裁一职,而在此之前,空降俊发不到1年就离职的张海民也传出将出任此职位。

  在2018年的房企销售排行榜上,俊发作为一家500亿规模的中型房企,在历经张海民离职后,总裁职位处于空悬,没有总裁的房企也备受关注,关于俊发总裁一职问题界面楼市多次向俊发了解,94香港马会开奖结果,俊发未对外正式发声。

  日前,克而瑞发布的《2019年一季度昆明房企销售金额TOO10排行榜》,俊发集团以56.9亿元的流量金额和46.5亿元的权益金额稳居榜单双第一。此外,在克而瑞发布的全国房企销售面积排行榜上,俊发排名全国房企第39位;在销售金额排行榜上,俊发也进入全国50强。

  一年来的数据表明,俊发虽然还在榜上,但事实上,俊发 “云南地产一哥”的地位已承受着巨大压力。

  在克而瑞公布的2018年昆明房地产企业销售TOO10榜单中,从销售金额来看,俊发、万科、融创前三甲的成交金额分别为194.76亿、120.69亿、105.49亿,较比2017年,昆明百亿房企从原来一家增至三家,同时,销售金额的差距也在不断缩小。

  同时,2017年还位处销售排行榜第三名的云南城投2018年已经被挤到了第九名,云南城投2018年成交金额为39.4亿,成交面积31.05万方。从这份榜单里还能得到另一个讯息,全国化房企进一步在蚕食昆明本地市场。

  据不完全统计,目前进入昆明品牌房企已有50多家,全国十强房企均已布局昆明,其余房企也多为百强企业或区域龙头。仅2018年至今,昆明新进房企累计共10家,如花样年、远洋、奥园、光明、东原等,其中雅居乐以总价22.53亿,溢价率129.2%,拿下北市区龙泉街道办事处的两宗地,正式进军昆明市场。

  据了解,该项目现场包括融创、碧桂园、中海+平安、新城、阳光城、金科、万科、龙湖等17家房企参与竞价,经过105轮之后被雅居乐拿下,楼面价近8600元/平米。可以说,外来房企为了挤入昆明市场,也是不惜一切代价。

  随着全国性房企、央企、省外实力房企大举进军昆明,本土地产公司的地域化优势在逐渐丧失,从近两月昆明新开盘项目市场情况来看,万科、碧桂园、保利、龙湖等外来房企项目多且价格也与本地房企俊发不相上下。

  全国化品牌房企的资金力量雄厚、品质服务意识强,以及交房入住后的物业服务品质较佳,这些都是对购房者来说也有了更多选择,从开发商角度看其市场竞争之激烈不言而喻。

  俊发是一家地方化色彩很浓的企业,主要项目基本集中于昆明,在昆明主城五区内储备量最大,开发规模达以14000亩位居第一。

  就土地储备而言,昆明可谓是俊发的重中之重,短期内很难有哪家企业可以撼动俊发在昆明乃至云南的优势地位。

  而事实上也并非如此,近日,克而瑞地产研究发布了2018年中国房企总土储货值百强榜单,其中昆明是百强房企囤货量最多城市排第2位,百强房企土储建面超过6000万平方米。

  昆明作为当前较为投资热点区域,房地产市场发展不断成熟,随之全国化开发商纷纷抢滩,凭借起品牌优势、规模优势不断涌入,本地企业生存空间进一步被挤压。

  对俊发而言,在昆明的市场份额已接近极限,继续壮大除了进一步走向全国,别无他途,为其俊发还将公司名字进行了更改,由“俊发地产责任公司”改为“俊发集团有限公司”, 其传递的意味不言自明。

  2018年,TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升,千亿房企数量达到30家,在市场集中度越来越高的情况下,面对要么做大,要么被吞的现实。

  如今,扩张规模已成为摆在中小房企面前的一道“必选题”,与之相伴而来的问题是,快速扩张对企业的本身融资水平、资金流和企业的控制能力提出了非常高的要求,所以扩张的风险也是必然会存在。

  对于俊发也不例外,但对于这家地方企业,想要扩张规模实现千亿目标,似乎并不容易。

  2016年俊发提出了“深耕云南、布局全国四大区域” 战略,按照公开资料粗略统计,从2011年以来,俊发已在云南之外的9个城市开发、签约13个项目。

  但俊发在云南以外的城市拓展并不乐观,界面楼市查询俊发官网显示,俊发在云南以外的城市布局仅有三处,其在四川成都仅有时光俊园1个项目在售;在海南海口有1个项目在售;贵州的贵阳·俊发城和贵阳·滨湖俊2个项目在售。除此之外,其他城市尚无产品面市。

  除了这些已拿地、或已签约的项目外,俊发还在重庆、杭州、北京、深圳、郑州等城市成立了分公司,打算进一步扩大省外版图。

  值得注意的是,俊发在其他城市的项目大多以城改为主,俊发是从昆明市城中村旧城改造项目发家的企业,城市更新是俊发在扩大规模路上的一张王牌,也是俊发获取现有城市存量土地的重要方式之一。

  2018年俊发拿地情况来看,其中大部分土地储备并非通过土地拍卖,而是通过收并购和城市更新方式获取,另外较比2017年俊发在获取土地资源上投入减小。

  据俊发官方数据显示,截至目前,俊发储备土地5014万平方米,土储货值5650亿元。从这个角度来看,俊发仍具备很强的增长基础。但值得关注的是,俊发模式能否在全国得到有效推广,这些土地储备将过多久兑现成业绩表现却是未知。

  此类项目虽然能够获取更加优质的土地,但也可能存在较大的开发风险和资金沉淀,且涉及旧城改造和搬迁问题,本身也存在开发周期比较长的特点,企业资金压力增大,对项目进展影响较大,俊发想要靠城市更新实现规模发展难度较大。

  俊发布局上海徐泾项目,以其推行的开发模式暴露了发展困境。据了解,俊发早已在2015年5月就开始触及一线城市上海,与上海相关方面签署了《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》,正式布局上海。

  但此项目实际上到2017年才正式启动。据公开资料显示,2017年11月上海市青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造项目,由俊发地产、灿辉国际、徐泾镇资产公司三个公司参与改造,原定2018年5月10日为项目最迟交房日,但该项目并未如期完工。


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